經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：老舊廠房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區(qū)已騰退老舊廠房200余個，其中一批已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并涌現(xiàn)出一批典型案例。近日，北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)促進中心聯(lián)合中國經(jīng)濟網(wǎng)選取了北京十個具有代表性的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行實地調(diào)研，力求全面、真實、有效地了解這些典型園區(qū)的轉(zhuǎn)型歷程、運作經(jīng)驗和目前存在的一些瓶頸問題，形成系列報道，也為更多致力于轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的老舊工業(yè)廠房提供參考和借鑒。本期走進的是尚8文化集團（以下簡稱“尚8”）。
尚8始創(chuàng)于1997年，盡管從2007年才開始運作第一個園區(qū)項目，但如今已經(jīng)在北京打造運營項目21個，累計擁有超過50萬平米的園區(qū)規(guī)模，涉足9大文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，孵化投資企業(yè)超過50家，入駐企業(yè)超過500家中小型文創(chuàng)企業(yè)，園區(qū)員工超過20000名，是當之無愧的中國最具影響力的文創(chuàng)園區(qū)品牌之一。那么，“尚8”品牌由何而來？作為一家市場化的民營企業(yè)和全國較早提出產(chǎn)業(yè)園區(qū)連鎖化的文化集團，其發(fā)展中積累了哪些可以借鑒的“尚8經(jīng)驗”？在“尚8”連鎖品牌的大旗之下，園區(qū)發(fā)展面臨著什么挑戰(zhàn)？日前，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者帶著這些問題，走訪了尚8的部分園區(qū)。
園區(qū)部分全景圖（點擊這里查看更多全景）
識別二維碼，VR看園區(qū)
一、尚8品牌的由來
1997年前后，尚8公司團隊在北京朝陽區(qū)光華路改造汽車廠房及倉庫，為藝術(shù)工作者提供創(chuàng)作工作室，尚8創(chuàng)始人薛運達曾表示，“最開始是為自己和朋友找創(chuàng)作的場地”，此后的10年，他也一直關(guān)注文創(chuàng)園區(qū)相關(guān)的領(lǐng)域。2007年，尚8團隊了解到位于北京建國門外郎家園8號的北京市電線電纜廠周邊高樓林立，包括國貿(mào)、央視新臺址等，區(qū)位條件優(yōu)越，但這個工廠的生產(chǎn)線正在萎縮，瀕臨搬遷；而在CBD夾縫中生存的工廠了解到尚8的產(chǎn)業(yè)有意入駐后，雙方一拍即合，工廠將原來的職工浴室、車庫、制塑車間等2萬多平方米，租給了尚8。
尚8北京設(shè)計園區(qū)一角 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者劉園香/攝
2007年薛運達開始運用其積累的經(jīng)驗，探索將舊工廠變身為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，創(chuàng)建了“尚8”品牌的第一個項目——尚8創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，其數(shù)字“8”取自項目的發(fā)源地——郎家園8號。由于此前有早期市場和客戶的積累，加之尚8創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園地理位置、空間設(shè)計、租金性價比等特點，電纜廠項目很快就吸引了創(chuàng)意人和創(chuàng)意企業(yè)的關(guān)注和入駐，2萬平方米的廠房很快便無法滿足客戶的需求。與政府為運營主體的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園相比，作為一家民營園區(qū)，尚8在2007年之前都是自主發(fā)展，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)逐漸受到國家重視、尚8發(fā)展也逐漸成熟以后，開始在政府引導(dǎo)下自下而上發(fā)展。尚8文化集團聯(lián)合創(chuàng)始人余博曾表示“我們在2008年的時候，想到了拓展�！钡�2008年北京奧運會期間北京對城區(qū)的建筑施工、改造等有嚴格限制，再加上后來受到國際金融危機的影響，所以直到2010年，尚8才開始在北京市陸續(xù)啟動多個連鎖的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，謀求更為廣闊的發(fā)展空間。
二、“尚8模式”經(jīng)營之道
1.連鎖經(jīng)營助力空間再生
截至目前，尚8已經(jīng)成功構(gòu)建起“尚8”連鎖品牌，打造出文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)“系列化”概念。薛運達曾說：“連鎖經(jīng)營是尚8的一大亮點，迅速提升了尚8品牌的影響力。在連鎖發(fā)展過程中，我們一開始就著眼高端品牌化發(fā)展，就像保護我們自己的眼睛一樣保護尚8品牌，制定了嚴格的門檻和規(guī)范，對入駐園區(qū)的企業(yè)進行嚴格篩選。”
園區(qū)相關(guān)工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，“尚8已經(jīng)在北京打造運營項目21個，累計擁有超過50萬平米的園區(qū)規(guī)模，涉足9大文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，孵化投資企業(yè)超過50家，入駐企業(yè)超過500家中小型文創(chuàng)企業(yè)，園區(qū)員工超過20000名�！�
尚8里文創(chuàng)園 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者劉園香/攝
正所謂“龍生九子，各有不同”，尚8的眾多園區(qū)項目各有特色。園區(qū)項目定位方面。尚8已經(jīng)形成主打“廣告”的“尚8國際廣告園”、主打“音樂”的“尚8國際音樂產(chǎn)業(yè)園”，主打“孵化”的“尚8東區(qū)孵化園”等多產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局。
數(shù)據(jù)根據(jù)公開資料整理 劉園香制圖
地域分布方面。既有位于北京市中心的，也有位于四環(huán)外的；整體而言，位于朝陽區(qū)的園區(qū)居多。
尚8北京部分園區(qū)分布情況 來自尚8集團介紹截圖
建筑來源方面。尚8文創(chuàng)園改造前有老舊廠房、學(xué)校舊址、老寫字樓、低效存量物業(yè)，也有全新改造的新建樓盤，還有具有文化底蘊的古建筑。如，尚8望京人文園原址為中國社科院研究生院，尚8里文創(chuàng)園為全新改造的中式復(fù)古風(fēng)格建筑，藝術(shù)8原為中法大學(xué)原址。北京環(huán)衛(wèi)集團與尚8集團密切合作，將舊辦公樓改造成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在，煥然一新的“尚8京環(huán)雙創(chuàng)園”已經(jīng)成為北京環(huán)衛(wèi)集團老國企轉(zhuǎn)型成功的標桿。位于西大望路的北京化工機械廠，因為非首都功能疏解的需要，將部分廠區(qū)已經(jīng)于2017年3月出租給尚8，目前園區(qū)已有企業(yè)入駐。尚8文化集團總經(jīng)理史勁松曾表示：“尚8像以往那樣，要先把空間形態(tài)打造好，再進行出租，這里裝修改造投資約1000萬元，盡可能做出有意思、有文創(chuàng)感的空間，不僅能使出租價格更高一些，也是為了維護尚8的品牌形象。”
規(guī)劃整齊的尚8園區(qū) 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
據(jù)悉，尚8選擇工業(yè)遺存作為資源作為發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重要載體，主要看中三個方面：第一，原本處于城市邊緣的工業(yè)區(qū)，隨著城市化進程已經(jīng)占領(lǐng)了城市的中心位置，有利于創(chuàng)意階層對接主流文化；第二，老工業(yè)遺產(chǎn)的建筑空間具有濃厚的歷史感與獨特的生態(tài)環(huán)境，適合自由與創(chuàng)新的文化群體發(fā)展；第三，工業(yè)遺存的獨特形態(tài)，與今天的摩天大廈遍布、蜂窩蟻居的城市格局相比，更易于構(gòu)建“以人為本”、提升城市文化形象的和諧空間�！ �
尚8園區(qū)內(nèi)一處未改造的廠房 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
尚8通過引入相關(guān)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，使得這些或老舊或閑置園區(qū)的空間得以煥發(fā)新的生機。同時，尚8的連鎖經(jīng)營模式，通過不同地域的選擇、不同主題概念的打造，也為各種類型的文創(chuàng)團隊提供更多選擇。
2.圍繞中小微文創(chuàng)企業(yè) 打造孵化器
一直以來，尚8致力于圍繞中小微文創(chuàng)企業(yè)發(fā)揮“孵化器”的作用。其中，“+86”成立于2009年，最早是三個清華畢業(yè)生在尚8園區(qū)的工作室，主要設(shè)計居家用品，尚8參與對其直接投資，現(xiàn)在“+86”已經(jīng)成為國內(nèi)知名設(shè)計師的產(chǎn)品展銷平臺，擁有“+86 798店”、“+86博物館”等布局。2016年6月16日，由北京尚8文化集團投資的舉賢網(wǎng)上市，成為第一家新三板掛牌上市的招聘企業(yè)。此外，2016年，“尚8文化眾創(chuàng)空間”入選北京市第三批眾創(chuàng)空間。尚8文化眾創(chuàng)空間為文創(chuàng)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)團隊打造創(chuàng)業(yè)孵化培育平臺，用專業(yè)的資本對接與運營服務(wù)，為從事文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)者提供一站式創(chuàng)業(yè)服務(wù)。
截至目前，尚8已經(jīng)孵化投資的企業(yè)超過50家，類似“+86”和舉賢網(wǎng)的一批文創(chuàng)企業(yè)得到了尚8從基礎(chǔ)物業(yè)到融資服務(wù)的幫扶，尚8也成為眾多文創(chuàng)企業(yè)孵化和成長的基地。
尚8北京設(shè)計園區(qū)內(nèi)部 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
3.打造多產(chǎn)業(yè)生態(tài) 延長員工在園時間
文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展得益于文創(chuàng)企業(yè)集聚后，完整順暢的縱向產(chǎn)業(yè)鏈與橫向多元化的交流網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑出的集聚效應(yīng)。尚8文化集團聯(lián)合創(chuàng)始人余博曾表示：“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的其他領(lǐng)域一樣，只有做強產(chǎn)業(yè)鏈條，才能形成核心競爭力。彼此支撐才能良性循環(huán)。生硬地集聚單一業(yè)態(tài)，會越做越窄�！�
按照這一想法，尚8致力于產(chǎn)業(yè)鏈條的上下游整合，對與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域相關(guān)的辦公、服務(wù)、消費、體驗等環(huán)節(jié)進行資源整合，提升園區(qū)的集聚力。如，尚8國際廣告園不僅有廣告公司，而且有與之匹配的攝影、后期制作、公關(guān)發(fā)布等上下游產(chǎn)業(yè)。
此外，尚8相關(guān)負責(zé)人告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者：“原來產(chǎn)業(yè)園區(qū)以辦公為主，現(xiàn)在希望能夠拉長員工呆在園區(qū)的時間，于是在配套方面引入健身、早點等�，F(xiàn)在晚上六點半的健身活動爆滿，健身完了還有讀書會、觀影等活動。不止在園區(qū)工作，生活也在這里，把在園時間拉長，大家和園區(qū)密切程度也越來越高。”一位園區(qū)企業(yè)的工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，她對園區(qū)齊全的服務(wù)項目和設(shè)施比較滿意，“每天上下班，與其堵在路上，還不如在園區(qū)健身”。
尚8一園區(qū)內(nèi)的運動設(shè)施 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
4.不止二房東 產(chǎn)業(yè)模式不斷升級
據(jù)經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，目前，尚8各個園區(qū)在運營時形成了獨特的發(fā)展模式。其中比較主要的運營模式包括：一是傳統(tǒng)的二房東模式。把廠房整體租過來，經(jīng)過二次改造后再裝內(nèi)容、引駐企業(yè)，企業(yè)是園區(qū)的“租戶”。二是委托運營模式。一些廠方將土地進行改造升級，請尚8幫忙運營，對租金進行分成。三是成立合資公司模式。如，尚8和北京文化創(chuàng)新工場、京儀集團三家共同出資組建混合所有制公司--北京市文化創(chuàng)新工場京儀尚巴文化發(fā)展有限公司，運營位于北京東皇城根北街甲20號（原中法大學(xué)）的文創(chuàng)園項目。
尚8相關(guān)負責(zé)人對經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，現(xiàn)在市場上仍有不少園區(qū)單純做二房東，但是在市場競爭越來越激烈的情況下，必須要加入更多的東西，純粹二房東難以有長遠發(fā)展，于是尚8一直在進行產(chǎn)業(yè)模式的升級:1.0模式，園區(qū)和企業(yè)是“房東”與“租戶”的關(guān)系，園區(qū)作為傳統(tǒng)物業(yè)型服務(wù)平臺存在。2.0模式，尚8園區(qū)運營方為入園企業(yè)提供軟硬件相結(jié)合的綜合服務(wù)，園區(qū)成為產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。3.0模式，尚8通過對各園區(qū)產(chǎn)業(yè)資源高度、有效整合，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間實現(xiàn)融合發(fā)展；以合作、共贏的理念，打造基于產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展為核心的創(chuàng)新生態(tài)圈，園區(qū)成為公共協(xié)作創(chuàng)新平臺。從1.0模式到3.0模式，尚8不再是簡單地把租來的廠區(qū)簡單包裝后的分租出去，而是致力于構(gòu)筑一個服務(wù)人性化、多元化、專業(yè)化的園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)。
尚8劇場 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
5.創(chuàng)新園區(qū)企業(yè)服務(wù)方式
目前，國內(nèi)文創(chuàng)園區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)，其中也不乏精準定位的園區(qū)，但是如果缺乏專業(yè)和規(guī)范化的服務(wù)，園區(qū)面臨“留不住”企業(yè)的難題。尚8工作人員表示：“如果園區(qū)的運營和服務(wù)做不好，就要面臨辛辛苦苦招來的商，待一段時間就走了，退租是很可惜的�！睘槠平膺@個難題，尚8不斷在服務(wù)上下功夫。除了基礎(chǔ)物業(yè)等服務(wù)，尚8更致力于為園區(qū)企業(yè)提供品牌推廣、人才培養(yǎng)、投融資服務(wù)等增值服務(wù)和特色服務(wù)。
根據(jù)公開資料整理 劉園香制圖
此外，工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者：“企業(yè)一旦入駐尚8，便可以享受園區(qū)企業(yè)'服務(wù)包'，包括辦公室、會議室、logo墻、前臺等裝修、人力資源、法務(wù)等之類的服務(wù)。這個'服務(wù)包'不強求企業(yè)必須使用，但是企業(yè)會發(fā)現(xiàn)不用再自己找設(shè)計師、找工程改水電等，省時省力�！�
三、尚8發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)
經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，盡管尚8已經(jīng)成為北京乃至全國影響力較大的文創(chuàng)園區(qū)品牌之一，但發(fā)展中仍面臨少不少挑戰(zhàn)。
1.競爭壓力日益增大
據(jù)了解，目前北京市已騰退老舊廠房240余個，七成已騰退老舊廠房將轉(zhuǎn)型文化空間，未來將會有大量文創(chuàng)園區(qū)空間得到釋放，市場競爭會越來越激烈。除了同行業(yè)競爭，伴隨“城市更新、存量改造”的發(fā)展浪潮，“商改辦”、“酒改辦”趨勢走俏，北京寫字樓市場格局不斷變化。在此背景下，“怎么才能保證文創(chuàng)園的出租率是核心”，一位尚8工作人員如是說。
2.土地性質(zhì)問題仍是關(guān)注焦點
調(diào)查中，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到，老舊廠房的土地性質(zhì)問題仍是關(guān)注的焦點。尚8涉及對北京化工機械廠、北京敬業(yè)電工廠廠房等眾多老舊廠房的改造。老舊廠房進行深入的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施開發(fā)，需要重新認定用地性質(zhì)、完成出讓土地所有權(quán)等相關(guān)手續(xù)的辦理。而用地性質(zhì)一旦發(fā)生改變，土地出讓金從工業(yè)用地變成商業(yè)用地，增幅太大。
盡管日前為了促進北京市文創(chuàng)發(fā)展，規(guī)范和扶持老舊廠房改造，北京市正式印發(fā)《關(guān)于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導(dǎo)意見》，提出根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，實行5年過渡期政策。即指在不改變原有土地性質(zhì)、不變更原有產(chǎn)權(quán)關(guān)系、不涉及重新開發(fā)建設(shè)的前提下，經(jīng)認定批準，可在5年內(nèi)繼續(xù)按原用途和原土地權(quán)利類型使用土地，暫不對劃撥土地的經(jīng)營行為征收土地收益。但是“政策何時落地、如何落地”是企業(yè)急于想了解的。
3.品牌化≠各個園區(qū)簡單冠名
目前北京雖然有眾多被冠以尚8之名的文化園區(qū)，但這些園區(qū)空間布局比較分散，單個園區(qū)的建筑面積較小，如尚8東區(qū)孵化園占地0.523萬平米，營8號文創(chuàng)基地僅1500平米，這對大型龍頭文創(chuàng)企業(yè)吸引力有限。一位尚8園區(qū)工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，洋蔥數(shù)學(xué)作為一家在線學(xué)習(xí)數(shù)學(xué)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，此前租用營8號文創(chuàng)基地，短短兩年企業(yè)迅速擴張，雖然也很滿意園區(qū)的服務(wù)，但園區(qū)空間不夠，企業(yè)便遷走了。同時，園區(qū)與園區(qū)之間仍需要充分有效互動，發(fā)揮“尚8品牌”的整體聯(lián)動效應(yīng)。
四、未來：打造可持續(xù)性發(fā)展的文化價值生態(tài)圈
1.構(gòu)筑以用戶為核心的生態(tài)圈
據(jù)經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，尚8以用戶為中心，建造了一個“空間+資金+社群圈+服務(wù)”的生態(tài)圈。而這一生態(tài)圈是開放的、整合的、不斷更新的，各種各樣的內(nèi)容通過這個平臺接入園區(qū)，最終致力于打造最佳的用戶體驗。
尚8生態(tài)模式 來自尚8文化集團介紹截圖
2.以“文化＋”理念推動園區(qū)發(fā)展
“在目前文創(chuàng)領(lǐng)域，賽道特別不清晰，以前不被看好的企業(yè)，短短幾個月就可能成為新的風(fēng)口，發(fā)展變化太快，我們原來很多經(jīng)驗也顯得不夠。”尚8一位相關(guān)負責(zé)人表示。此外，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的核心內(nèi)容是創(chuàng)意，而創(chuàng)意靈感的獲得往往來自于與其他同行相互接觸的刺激。因而，尚8文化產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)在引入企業(yè)仍十分注重“招商+選商”的結(jié)合，但不拘泥一種形態(tài)，其投資布局的業(yè)態(tài)也包括新媒體、設(shè)計、動漫、影視、藝術(shù)、收藏、攝影、體育等領(lǐng)域，以“文化＋”的理念，使產(chǎn)業(yè)孕育出新概念。
3.繼續(xù)構(gòu)建國際化開放平臺
文化藝術(shù)可以跨越語言、地域和生活習(xí)俗等的限制，在不同時空的民族中間產(chǎn)生共鳴�！八囆g(shù)8-中歐藝文之家”本是蔡元培1920年創(chuàng)辦的中法大學(xué)的舊址，現(xiàn)在已成為國際間文化與商務(wù)溝通的平臺，法國總統(tǒng)馬克龍等知名人士曾前往參觀，這大大提升了尚8的知名度�，F(xiàn)在，每年“藝術(shù)8·法國獎”會評選出三位法國藝術(shù)家，使其可以在藝術(shù)8進行三個月的駐地創(chuàng)作，同時尚8也會選派中國藝術(shù)家在法國同類機構(gòu)駐館學(xué)習(xí)創(chuàng)作，未來尚8將會持續(xù)推進相關(guān)交流活動，繼續(xù)構(gòu)建國際化的交流平臺。
4.打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0模式
未來，文創(chuàng)園區(qū)的盈利模式將越來越考慮長周期回報，注重收益可持續(xù)性，將會由之前依賴的物業(yè)產(chǎn)權(quán)性收益向產(chǎn)品服務(wù)化收益轉(zhuǎn)型提升。園區(qū)相關(guān)負責(zé)人告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，經(jīng)過近幾年來文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，尚8已經(jīng)經(jīng)歷了從1.0模式到3.0模式的轉(zhuǎn)變，形成一系列自己的運作模式和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，目前正上升到文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0模式，打造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新共享平臺網(wǎng)絡(luò)，在產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)融合的基礎(chǔ)上，重點突出產(chǎn)業(yè)孵化、源頭創(chuàng)新。
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